Налог с продажи квартиры

Как считается

Последняя строка — самая частая ошибка в чужих расчётах. Доходы от продажи имущества облагаются не общей шкалой НДФЛ с её ступенями до 22 %, а отдельной двухступенчатой: 13 % до 2,4 млн и 15 % свыше, сколько бы ни была сумма.

Пример расчёта

Квартиру купили за 8 000 000 ₽, продали через два года за 9 000 000 ₽. Кадастровая стоимость 7 000 000 ₽.

70 % кадастровой

4 900 000 ₽

Цена продажи больше — доход

9 000 000 ₽

Уменьшаем на расходы

8 000 000 ₽

Налоговая база

1 000 000 ₽

База в первой ступени

13 %

Налог

130 000 ₽

Сто тридцать тысяч — потому что вычли расходы. Если взять вместо них фиксированный вычет в миллион, база станет 8 млн, она перешагнёт порог 2,4 млн, и налог вырастет до 1 152 000 ₽. Почти в девять раз, и разница только в том, какой из двух способов уменьшения выбрать.

Что влияет на результат

• Срок владения. Единственный способ не платить вовсе. Обычный минимальный срок пять лет, но три года хватит, если жильё получено по наследству, подарено близким родственником, приватизировано, получено по ренте или это ваше единственное жильё.
• Чем уменьшать. Расходы на покупку почти всегда выгоднее миллиона вычета — но только если сохранились документы: договор и подтверждение оплаты. Миллион берут, когда квартира досталась даром, по наследству или в дар.
• Кадастровая стоимость. Если цена в договоре ниже 70 % от неё, доходом всё равно считают эти 70 %. Занижать цену бессмысленно: налог не уменьшится, а покупатель потеряет часть своего вычета.
• Порог 2,4 млн. База выше него облагается по 15 %. Дробить продажу по годам ради того, чтобы уложиться в порог, обычно не выходит: налог считается по каждой сделке, а не по остатку года.
• Доли. Расчёт для одного собственника. При долевой собственности вычет в миллион делится между владельцами пропорционально долям — но если каждую долю продавать отдельным договором, каждый получает свой миллион.
• Момент начала срока. У наследства он считается со дня смерти наследодателя, а не с регистрации права. У новостройки — с даты полной оплаты по ДДУ, а не с получения ключей. Обе поправки часто дают лишний год-два в вашу пользу.

Частые вопросы

Когда налог с продажи квартиры платить не нужно

Когда выдержан минимальный срок владения. Обычно это пять лет, но три года достаточно в пяти случаях: наследство, дар от близкого родственника, приватизация, договор ренты и единственное жильё. Если срок выдержан, налога нет ни при какой цене, и декларацию подавать не надо.

По какой ставке считается налог с продажи

По своей двухступенчатой шкале: 13 % с базы до 2,4 млн рублей и 15 % со всего, что выше. Общая пятиступенчатая шкала НДФЛ с её 18, 20 и 22 процентами к доходам от продажи имущества не применяется — это разные шкалы, и путать их дорого.

Что выгоднее: вычет в миллион или расходы на покупку

Почти всегда расходы, если сохранились документы. Логика простая: налог берётся с разницы, а не со всей цены. Купили за 8 млн, продали за 9 — платите со ста тридцати тысяч. С миллионным вычетом пришлось бы платить с восьми миллионов. Выбрать можно только один способ и только целиком.

Что за правило 70 процентов кадастровой стоимости

Если продали дешевле, чем 70 % кадастровой стоимости на 1 января года продажи, доходом считают именно эти 70 %, а не то, что в договоре. Правило появилось против сделок «по документам за миллион». Занижать цену теперь бессмысленно вдвойне: налог не уменьшится, а покупатель не сможет заявить полный вычет при своей будущей продаже.

Нужно ли подавать декларацию, если налог вышел нулевым

Да, если срок владения не выдержан. Освобождение по сроку — единственный случай, когда декларация не нужна вовсе. Если же налог обнулился вычетом или расходами, 3-НДФЛ подать надо: без неё вычет не применят и насчитают налог со всей суммы продажи.

Когда подавать декларацию и платить

Декларация 3-НДФЛ — до 30 апреля года, следующего за продажей. Сам налог — до 15 июля того же года. То есть при продаже в 2026 году отчитаться надо к концу апреля 2027-го, а заплатить к середине июля.

Как считается срок владения у новостройки и наследства

У новостройки — с даты полной оплаты по договору долевого участия, а не с получения ключей и не с регистрации права. У наследства — со дня смерти наследодателя, независимо от того, когда вы оформили документы. Обе нормы обычно работают в вашу пользу и дают лишний год-два.

Смежные калькуляторы