Ипотечный калькулятор

Как считается

Формула та же, что у потребительского кредита, но срок в разы длиннее — и именно из-за срока переплата по ипотеке измеряется не десятками процентов, а сотнями.

Пример расчёта

Квартира за 9 000 000 ₽, первоначальный взнос 1 800 000 ₽ (20 %), ставка 18 % годовых, срок 20 лет.

Сумма кредита: 9 000 000 − 1 800 000

7 200 000 ₽

Месячная ставка: 18 ÷ 12 ÷ 100

0,015

Число платежей: 20 × 12

240

Ежемесячный платёж

111 118 ₽

Всего выплачено банку

26 668 423 ₽

Переплата

19 468 423 ₽

За 20 лет переплата составит 270 % от суммы кредита — почти три стоимости самого кредита. Это не ошибка расчёта, а цена длинного срока при высокой ставке.

Что влияет на результат

• Страхование. Страховка предмета залога обязательна по закону, страхование жизни — формально добровольное, но при отказе банк обычно поднимает ставку. Платить придётся каждый год, и в расчёт платежа эти суммы не входят.
• Размер первоначального взноса. Чем он больше, тем ниже ставка: банк считает такую сделку менее рискованной.
• Государственные программы. Семейная, IT- и другие льготные программы дают ставку в разы ниже рыночной, но с ограничениями по сумме, региону и заёмщику.
• Налоговый вычет. При покупке жилья можно вернуть НДФЛ со стоимости квартиры и отдельно с уплаченных процентов — это уменьшает реальную переплату.
• Досрочное погашение. На двадцатилетнем сроке даже небольшие регулярные взносы сокращают переплату на сотни тысяч рублей.
• Расходы на сделку: оценка квартиры, госпошлина, аккредитив или ячейка, услуги риелтора.

Частые вопросы

Почему переплата больше самой квартиры

Проценты начисляются на остаток долга каждый месяц, а срок ипотеки — двадцать-тридцать лет. При ставке 18 % годовых остаток убывает медленно: в первые годы почти весь платёж уходит в проценты. Посмотрите в таблицу погашения по годам — в конце первого года остаток долга почти не отличается от исходного.

Аннуитетный или дифференцированный платёж выбрать

Дифференцированный даёт меньшую переплату, но первые платежи по нему заметно выше — банк учитывает это при оценке дохода, и одобренная сумма окажется меньше. Аннуитет предлагают почти все банки, дифференцированный — единицы. Если выбор есть и доход позволяет, дифференцированный дешевле.

Сколько нужно зарабатывать для такой ипотеки

Банки обычно исходят из того, что на платёж должно уходить не больше 40–50 % дохода семьи, и учитывают другие кредиты. Разделите платёж из расчёта на 0,4 — получится ориентир по доходу. Это оценка банка, а не рекомендация: с платежом в половину дохода жить тяжело.

Что выгоднее — больше первоначальный взнос или короче срок

Больший взнос уменьшает сумму, на которую начисляются проценты, и часто снижает ставку — эффект двойной. Короткий срок сильно уменьшает переплату, но поднимает платёж. Попробуйте оба варианта в калькуляторе: обычно увеличение взноса выигрывает, если деньги есть.

Учитывает ли калькулятор льготную ипотеку

Отдельного режима нет, но льготная программа отличается только ставкой — впишите её в поле ставки, и расчёт будет верным. Учтите ограничение по максимальной сумме кредита: часть стоимости сверх лимита обычно берут по рыночной ставке, и тогда это фактически два кредита.

Можно ли рефинансировать ипотеку

Да, если на рынке появилась ставка заметно ниже вашей. Посчитайте платёж по новой ставке на оставшийся срок и сравните с текущим, не забыв про расходы на переоформление: новую оценку, страховку и госпошлину. Разница в ставке меньше одного-двух процентных пунктов обычно не окупает хлопот.

Смежные калькуляторы